Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif innovant qui permet de faciliter l’accès au logement pour les ménages aux revenus modestes. Mais comment sont fixés les loyers dans le cadre de ce type de bail ? Cet article vous propose de faire le point sur les spécificités du BRS et les modalités de fixation des loyers.
Qu’est-ce que le bail réel solidaire ?
Le bail réel solidaire est un mécanisme créé par la loi ALUR en 2014, visant à favoriser l’accession sociale à la propriété pour les ménages aux revenus modestes. Il s’agit d’un contrat conclu entre un organisme de foncier solidaire (OFS) et un accédant à la propriété, qui permet à ce dernier de bénéficier d’un droit réel immobilier lui donnant vocation à construire ou à acquérir un logement sur un terrain appartenant à l’OFS.
Dans le cadre du BRS, la propriété du terrain et celle du bâti sont dissociées : l’OFS reste propriétaire du terrain, tandis que l’accédant devient propriétaire du logement construit sur celui-ci. Cette dissociation permet de réduire considérablement le coût d’acquisition du bien immobilier pour l’accédant, puisque celui-ci ne paie pas le prix du terrain.
Les conditions d’accès au bail réel solidaire
Pour bénéficier d’un bail réel solidaire, les ménages doivent remplir certaines conditions. Tout d’abord, il est nécessaire que leur revenu fiscal de référence ne dépasse pas un plafond fixé par l’OFS, qui varie en fonction de la composition du ménage et de la zone géographique dans laquelle se situe le logement. De plus, le logement acquis dans le cadre du BRS doit constituer la résidence principale du ménage.
Enfin, il est important de noter que les logements concernés par le BRS doivent respecter des normes de qualité environnementale et énergétique. Ainsi, ils doivent être construits selon les normes BBC (Bâtiment basse consommation) ou répondre à des critères similaires en termes de performance énergétique.
La fixation des loyers dans le cadre du bail réel solidaire
Dans le cadre d’un bail réel solidaire, l’accédant à la propriété verse un loyer à l’OFS pour l’occupation du terrain. Ce loyer, appelé redevance foncière, est fixé librement par l’OFS, mais doit rester modeste afin de ne pas pénaliser les ménages aux revenus modestes. La redevance foncière couvre notamment les frais liés à la gestion et à l’entretien du terrain.
Le montant de la redevance foncière est déterminé en fonction de plusieurs critères :
- la valeur du terrain : plus le terrain est cher, plus la redevance foncière sera élevée ;
- la surface du logement : une surface importante implique généralement une redevance foncière plus élevée ;
- la durée du BRS : un bail de longue durée (jusqu’à 99 ans) peut entraîner une redevance foncière plus faible ;
- les charges liées à l’entretien et à la gestion du terrain : certaines charges peuvent être répercutées sur la redevance foncière.
Il est également possible que l’OFS applique des coefficients de pondération en fonction de critères sociaux, économiques ou environnementaux. Par exemple, une famille nombreuse ou un ménage aux revenus très modestes pourra bénéficier d’une redevance foncière réduite.
Un dispositif encadré par les pouvoirs publics
Le bail réel solidaire est un dispositif encadré par les pouvoirs publics, qui s’assurent notamment que les loyers fixés dans ce cadre restent accessibles aux ménages modestes. Ainsi, le montant de la redevance foncière ne peut excéder un plafond fixé par décret, qui varie en fonction de la zone géographique dans laquelle se situe le logement.
De plus, les pouvoirs publics accompagnent les organismes de foncier solidaire dans leur mission et peuvent leur accorder des subventions pour contribuer au financement des opérations d’accession sociale à la propriété.
En conclusion, le bail réel solidaire est un dispositif innovant qui permet aux ménages modestes d’accéder plus facilement à la propriété en bénéficiant de loyers modérés. La fixation des loyers dans ce cadre est encadrée par les pouvoirs publics et dépend de plusieurs critères, dont la valeur du terrain, la surface du logement ou encore la durée du bail. Le BRS constitue ainsi une solution intéressante pour favoriser l’accession sociale à la propriété tout en préservant les équilibres économiques et sociaux.